डेवलपर खरीदार के साथ पहले लेनदेन के समापन से पहले एक देयता बीमा अनुबंध जारी करने के लिए बाध्य है। अन्यथा, वह इसे Rosreestr के साथ पंजीकृत नहीं कर पाएगा। ये और अन्य परिवर्धन 2014 में संघीय कानून संख्या 294 द्वारा "कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर" किए गए थे।
सार
2014 से, निर्माण कंपनी साझा निर्माण में डेवलपर की जमानत या नागरिक देयता बीमा जारी करके दायित्वों की पूर्ति की पुष्टि करने के लिए बाध्य है। यह खरीदार को अप्रत्याशित स्थितियों के मामले में अपना धन वापस करने की अनुमति देगा।
अपनाया गया बिल निम्नलिखित के लिए डेवलपर की जिम्मेदारी स्थापित करता है:
- दायित्वों से बचना;
- अधूरी वस्तु की डिलीवरी;
- दिवालियापन सौंपने से पहले।
विशेषज्ञों को डर है कि इनोवेशन से इनकी कीमतों में बढ़ोतरी होगीसंपत्ति। सरकार ने आश्वासन दिया कि ये कारक आपस में जुड़े नहीं हैं। बीमा लागत, यहां तक कि एक बड़ी कंपनी के लिए, लेनदेन की मात्रा का 1% है। डेवलपर्स को इन लागतों के लिए अपने बजट से धन आवंटित करना होगा।
वस्तु
साझा निर्माण के लिए बिल्डर की देयता बीमा में ग्राहकों के संपत्ति हितों की रक्षा करना शामिल है। यह सौदा मुख्य रूप से खरीदारों के लिए फायदेमंद है। कंपनी पूरे घर या अपार्टमेंट का अलग से बीमा करा सकती है।
ग्राहक
समझौता इक्विटी धारकों के पक्ष में संपन्न हुआ है। कुछ परिस्थितियों में, उन्हें भुगतान प्राप्त होगा। डेवलपर एक विश्वसनीय उच्च-गुणवत्ता वाली वस्तु को सौंपने का कार्य करता है। बीमाकर्ता ग्राहक को लेन-देन में परिवर्तन और पारिश्रमिक का भुगतान करने के बारे में सूचित करने के लिए बाध्य है। यदि निर्माण प्रक्रिया के दौरान इक्विटी धारक बदलते हैं, तो इसे अनुबंध में इंगित किया जाना चाहिए, क्योंकि अगले प्रतिभागी के साथ एक अलग दस्तावेज़ तैयार किया गया है।
बीमाकर्ता
सभी आईसी ऐसे समझौते नहीं करते हैं। ऐसा माना जाता है कि इस प्रकार के लेन-देन से नुकसान होता है। इसके अलावा, कंपनी को कुछ आवश्यकताओं को पूरा करना होगा:
- बाजार में 5 साल से अधिक समय से काम कर रहे हैं;
- वित्तीय स्थिरता आवश्यकताओं को पूरा करें;
- भविष्य की अवधि के लिए सकारात्मक विकास दृष्टिकोण रखें;
- प्रचलन में कम से कम 400 मिलियन रूबल के साथ-साथ 120 मिलियन रूबल की राशि में अधिकृत पूंजी है।
किराया
साझा निर्माण लागत के लिए बिल्डर का बीमामहँगा। 2015 में औसत दरें 0.5-0.8% थीं। लंबी अवधि के अनुबंधों के लिए, टैरिफ को 10-30% तक कम किया जा सकता है। बीमा कंपनी (आईसी) स्वयं दर निर्धारित करती है, और वार्षिक प्रतिशत के लिए गुणांकों की गणना भी करती है, क्योंकि हमेशा एक संभावना है कि डेवलपर दायित्वों को पूरा करने से पूरी तरह से बच जाएगा।
दर क्या निर्धारित करती है:
- जोत में डेवलपर की भागीदारी।
- पिछले लेनदेन का सकारात्मक अनुभव: समय सीमा, वस्तुओं की संख्या, विभिन्न क्षेत्रों में काम, कोई शिकायत नहीं।
- वित्तीय स्थिरता।
- कानूनी समर्थन: सभी दस्तावेजों और परमिट की उपलब्धता।
- निर्माण चरण।
- समय सीमा।
- शेयरधारकों की संख्या।
अनुबंध निष्पादन
DDU को पंजीकृत करने के लिए, डेवलपर को Rosreestr को एक अनुबंध प्रस्तुत करना होगा। ऐसा करने के लिए, आपको निम्नलिखित दस्तावेज एकत्र करने होंगे:
- परियोजना घोषणा;
- निर्माण कार्य करने की अनुमति;
- राज्य पंजीकरण प्रमाणपत्र;
- साझा निर्माण समझौता;
- वैधानिक दस्तावेजों की प्रति;
- व्यवहार्यता अध्ययन;
- वित्तीय विवरणों की प्रति;
- लेनदारों पर डेटा;
- बैंक ऋण पर कोई अपराध नहीं होने का प्रमाण पत्र।
क्या सुरक्षित है
साझा निर्माण के लिए बिल्डर की देयता बीमा का तात्पर्य मुआवजे के भुगतान से है यदि डेवलपर ने दायित्वों को पूरा नहीं किया है, जिसकी पुष्टि अदालत के फैसले से होती है याकंपनी दिवालियापन। निर्माण अवधि में फ्रीज या कमीशन अवधि के विस्तार की स्थिति में राशि का भुगतान नहीं किया जाता है। राशि अनुबंध मूल्य पर निर्भर करती है। यह इससे कम नहीं हो सकता:
- वस्तु लागत;
- 1 वर्ग के लिए औसत बाजार दर। क्षेत्र में आवास का मी.
कानून प्रीमियम की अधिकतम राशि को भी सीमित करता है।
निम्न मामलों को बीमा के रूप में मान्यता दी गई है:
- निर्माण में रुकावट;
- डेवलपर दिवालियापन;
- आवास नहीं मिल रहा;
- भौतिक संसाधनों, आदि को वापस करने से इनकार करना।
विधायी परिवर्तन
2014 में, संघीय कानून संख्या 294 में संशोधन किया गया था, जिसके अनुसार निर्माण में इक्विटी भागीदारी के डेवलपर की देयता बीमा अब अनिवार्य है। अनुबंध स्वयं डेवलपर्स द्वारा तैयार किए जाते हैं। वे यह भी चुनते हैं कि किसके साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करना है: एक कंपनी, एक बैंक, एक विशेष कंपनी के साथ।
अनिवार्य बीमा कंपनी के सभी सदस्य संयुक्त रूप से और गंभीर रूप से उत्तरदायी हैं। अगर किसी बैंक से डील होती है तो पेपर कलेक्ट करने में काफी समय लग जाता है। वस्तु के मूल्य का 30% जमा का भुगतान किया जाना चाहिए, जो वित्तीय संस्थान के लिए गारंटी के रूप में कार्य करता है। इसके अलावा, सेंट्रल बैंक ऐसे बैंकों के लिए अपनी आवश्यकताओं को निर्धारित करता है:
- न्यूनतम कार्यकाल - 5 वर्ष;
- पंजीकृत पूंजी 200 मिलियन;
- संपत्ति की कीमत 1 अरब रूबल है।
गारंटी जारी करने की तुलना में डेवलपर्स के लिए ऋण प्राप्त करना अधिक लाभदायक है। वित्तीय संस्थान भीनिर्माण में इक्विटी भागीदारी समझौते के बीमा को लाभदायक उत्पाद मानें।
किसी कंपनी के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करना बेहतर है। मजबूत प्रतिस्पर्धा के सामने, बीमाकर्ता कम टैरिफ और कीमतों वाले ग्राहकों को आकर्षित करने की कोशिश कर रहे हैं। इस तरह के लेनदेन पर दर अनुबंध की पूरी अवधि के दौरान तय रहती है। साझा निर्माण के लिए बिल्डर की देयता बीमा का भुगतान कार्य पूरा होने के बाद किया जाता है। एक और फायदा कागजी कार्रवाई की गति है। बीमित व्यक्ति स्वयं विकासकर्ता होता है, लाभार्थी शेयरधारक होता है। प्रावधान की विधि प्रत्येक आवास के लिए अलग से चुनी जाती है।
साझा निर्माण के लिए बिल्डर देयता बीमा
कंपनियों को संपार्श्विक प्रदान करना आवश्यक है। अक्सर यह वह भूमि होती है जिस पर वस्तु स्थित होगी। इसके अलावा, दस्तावेज़ बताता है कि दायित्वों को कैसे सुरक्षित किया जाए। पहले शेयर समझौते के राज्य पंजीकरण से पहले कागजात पर हस्ताक्षर किए जाते हैं और वस्तु को सौंपने तक वैध होते हैं। लेन-देन की समाप्ति कंपनी को उसकी वैधता की अवधि के दौरान हुए मामलों के लिए मुआवजे का भुगतान करने के दायित्व से मुक्त नहीं करती है।
आप पूरे घर या हर अपार्टमेंट का अलग से बीमा करा सकते हैं। पहला विकल्प लाभदायक नहीं है। यह सुनिश्चित करने के लिए कि सभी अपार्टमेंट बेचे जाएंगे, डेवलपर को तुरंत बड़ी राशि जमा करने की आवश्यकता है। दूसरी समस्या यह है कि ऐसे अनुबंधों के तहत यह निर्धारित करना मुश्किल है कि लाभार्थी कौन है।
दस्तावेज़ उस समय से लागू होता है जब पहली किस्त जमा की जाती है। अनुबंध के तहत साझा निर्माण के लिए डेवलपर का बीमा मताधिकार प्रदान नहीं करता है। सौदे की बाकी शर्तें मानक हैं:
- बीमाकर्ता शेयरधारकों को भुगतान की गई मुआवजे की राशि के बारे में सूचित करने का वचन देता है;
- कंपनी डेवलपर के खिलाफ प्रतिगमन दावा दायर कर सकती है;
- बीमाकर्ता अनुबंध की शीघ्र समाप्ति के सभी मालिकों को सूचित करने के लिए बाध्य है;
- अनुबंध की अवधि निर्माण की अवधि पर निर्भर करती है।
रिफंड राशि कीमत और दरों पर निर्भर करती है। यह आवास के कुल क्षेत्रफल के मूल्य से अधिक होना चाहिए। कंपनी खुद तय करती है कि भुगतान कैसे किया जाएगा: एकमुश्त या किश्तों में।
साझा निर्माण में डेवलपर देयता बीमा की समस्याएं
यह डील बहुत खास है। दरअसल, हम बात कर रहे हैं डेवलपर के वित्तीय जोखिमों की रक्षा करने की। कंपनियों के पास एक विकल्प है - पॉलिसी या गारंटी जारी करना। दूसरा विकल्प अधिक बेहतर है, क्योंकि क्रेडिट संस्थानों के पास पहले से ही एक स्थापित तंत्र, स्कोरिंग सिस्टम, विशेषज्ञ जो जोखिम का आकलन करते हैं, साथ ही संरचनाएं जो डब्ल्यूआईपी के पूरा होने का आयोजन करती हैं। SC ऐसे फायदों का दावा नहीं कर सकता। लेकिन वे कम दरों की पेशकश करते हैं। लोग इस तथ्य के आदी हैं कि बैंकिंग सेवाएं महंगी हैं। यह सच है क्योंकि व्यापार में जोखिम अधिक होता है। हालांकि, कानून में संशोधन के बाद कंपनियों के लिए टैरिफ में भी बढ़ोतरी हुई है।
बीमासाझा निर्माण में डेवलपर का दायित्व नुकसान के संचयी प्रभाव के लिए प्रदान करता है। संकट की स्थिति में (आवास की मांग में कमी, बंधक दरों में वृद्धि), सभी डेवलपर्स को एक ही बार में नुकसान होगा, न कि केवल एक बाजार सहभागी को।
एक और समस्या विदेशी बाजार में भी जोखिमों का पुनर्बीमा करने में असमर्थता है। अंतरराष्ट्रीय व्यवहार में, इस तरह के संचालन में बांड (गारंटी) का उपयोग किया जाता है। लेकिन उनका कामकाज रूसी कानून में निहित नहीं है। ऐसे उत्पाद का मुख्य अंतर यह है कि बीमाकर्ता निर्माणाधीन सुविधा को गिरवी के रूप में ले सकता है।
सेंट्रल बैंक ने बीमा कंपनियों के लिए आवश्यकताएं बढ़ाईं जो डेवलपर्स को सेवाएं प्रदान कर सकती हैं - पूंजी की न्यूनतम राशि में वृद्धि। यह संभावित बीमाकर्ताओं के सर्कल को बहुत कम करता है - 19 संगठनों तक। जिन कंपनियों ने पहले डेवलपर्स के साथ 80% अनुबंध किए थे, उन्होंने नई सूची छोड़ दी है। अब उनका क्या होगा यह अज्ञात है। सबसे अधिक संभावना है, "श्वेत" सूची से कंपनियों के साथ नए अनुबंध समाप्त करना आवश्यक होगा। यदि लाइसेंस रद्द कर दिया जाता है, तो आईसी 6 महीने के भीतर पहले से संपन्न लेनदेन के लिए उत्तरदायी है। यह तब या तो दस्तावेजों को समाप्त कर देता है या पोर्टफोलियो और देनदारियों को किसी अन्य बाजार सहभागी को स्थानांतरित कर देता है। OSAGO या खतरनाक उत्पादन सुविधाओं के मालिकों के लिए देयता बीमा के विपरीत, इस सेवा में अन्य प्रकार की सुरक्षा शामिल नहीं है, जैसे क्षतिपूर्ति निधि जो बीमाकर्ता के दिवालिया होने के बाद नागरिकों को भुगतान से संबंधित होगी। इक्विटी बाजारआवास निर्माण महान है। लेकिन अभी तक डेवलपर्स की गतिविधियों को विनियमित करने का कोई सुस्थापित तरीका नहीं है।
