रूस में इक्विटी भागीदारी व्यापक हो गई है। कंपनियां निवेशकों को आकर्षित करती हैं, वे अपने फंड से एक घर बनाती हैं, जो बाद में उनकी संपत्ति बन जाती है। इस प्रकार, आप किश्तों में एक अपार्टमेंट खरीद सकते हैं और निर्माण पूरा होने से पहले कर्ज का भुगतान कर सकते हैं। लेकिन यह साझा निर्माण द्वारा प्रदान किए गए सभी अवसर नहीं हैं। लेन-देन करने वाले पक्षों को इस प्रक्रिया के बारे में क्या जानना चाहिए, किन बातों पर ध्यान देना चाहिए - आगे पढ़ें।
बारीकियां
सिद्धांत रूप में, सब कुछ सरल और स्पष्ट है, लेकिन मीडिया में इस प्रक्रिया को नकारात्मक तरीके से कवर किया जाता है। ऐसा क्यों हो रहा है? लेन-देन के लिए पार्टियों के हितों को साझा निर्माण पर कानून द्वारा संरक्षित किया जाता है, जिसे 2004 में वापस अपनाया गया था। उन्होंने डेवलपर्स के लिए सख्त आवश्यकताएं पेश कीं। फिलहाल, साझा निर्माण को विनियमित करने वाला यह एकमात्र नियामक दस्तावेज है। अनुबंध समाप्त करते समय ग्राहक को क्या जानने की आवश्यकता है?
डेवलपर और लेन-देन का उद्देश्य। अगर कंपनी किया गया हैबाजार में काम करता है, कई कार्यान्वित वस्तुएं हैं, तो इसे एक अनुबंध भागीदार के रूप में माना जा सकता है। असत्यापित संगठनों से संपर्क करना, विशेषकर वे लोग जो पहली बार सौदा कर रहे हैं, इसके लायक नहीं है।
कानून "साझा निर्माण पर" संख्या 214 केवल उसी नाम के अनुबंधों पर लागू होता है। किसी अन्य शब्द की अनुमति नहीं है। यदि डेवलपर "निवेश समझौते" पर हस्ताक्षर करने का प्रस्ताव करता है, तो वह ऐसे नियमों की आवश्यकताओं के प्रसार से बचने की कोशिश कर रहा है: कानून "साझा निर्माण पर", संघीय कानून "उपभोक्ता संरक्षण पर"।
दस्तावेजों को प्रमाणित करने से पहले, कंपनी से बिल्डिंग परमिट के लिए कहें, पता करें कि परियोजना घोषणा कहाँ स्थित है, और इसे पढ़ें। कायदे से, प्रकाशन डेवलपर के लिए एक अनिवार्य आवश्यकता है।
साझा निर्माण समझौते को राज्य पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है। अन्यथा, इसे अमान्य माना जाएगा। कागज में वस्तु का विवरण, हस्तांतरण की समय सीमा, भुगतान की लागत और प्रक्रिया, एक गारंटी होनी चाहिए।
दस्तावेजों की जांच करें
FZ यह निर्धारित करता है कि कोई कंपनी अनुमति प्राप्त करने, परियोजना घोषणा प्रकाशित करने और स्वामित्व दर्ज करने के बाद ही धन जुटा सकती है। यदि इनमें से कम से कम एक शर्त पूरी नहीं होती है, तो नागरिक ब्याज सहित धनवापसी की मांग कर सकता है। उनकी गणना पुनर्वित्त दर से दोगुनी पर की जाती है। अनुबंध के अनुसार, कंपनी को एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर और से अनुमति प्राप्त करने के बाद एक संपत्ति का निर्माण करना होगालेनदेन के भागीदार को इसे स्थानांतरित करने के लिए कमीशन के लिए राज्य निकाय। दूसरा पक्ष सहमत मूल्य का भुगतान करने और वस्तु को स्वीकार करने के लिए सहमत है (यदि अधिकृत है)।
निर्माण में इक्विटी भागीदारी का एक लिखित अनुबंध पंजीकृत होना चाहिए। इसके बाद ही यह प्रभावी होगा। दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने से पहले, एक नागरिक को ऐसे कागजात से खुद को परिचित करने का अधिकार है:
- डेवलपर के घटक दस्तावेज;
- राज्य पंजीकरण का प्रमाण पत्र;
- कर पंजीकरण का प्रमाण पत्र;
- पिछले तीन व्यावसायिक अवधियों के लिए स्वीकृत वार्षिक रिपोर्ट;
- ऑडिट रिपोर्ट।
लेनदेन सुरक्षा में सुधार
2014 से, संघीय कानून "डेवलपर्स की देयता के बीमा पर" लागू होता है, जो साझा निर्माण पर लागू होता है। इसका क्या मतलब है? कंपनी के डिफॉल्ट या दिवालिया होने की स्थिति में व्यक्ति पैसा वापस कर सकेगा। दस्तावेजों के राज्य पंजीकरण के दौरान, डेवलपर को देयता बीमा अनुबंध या गारंटी प्रदान करनी होगी। पहले, लेन-देन के लिए सुरक्षा के रूप में संपार्श्विक प्रदान करना संभव था।
बीमा की बारीकियां
अनुबंध लाभार्थी के पक्ष में संपन्न हुआ है - एक नागरिक या कानूनी इकाई जिसका धन निर्माण के लिए उठाया गया था।
बीमाकृत घटना - डेवलपर के दायित्वों का पूर्ण या अनुचित प्रदर्शन, जिसकी पुष्टि न्यायालय के निर्णय से होती है।
दस्तावेज़ की वैधता अवधि साझा निर्माण समझौते में निर्दिष्ट के समान है। लेकिन लाभार्थी को परिसर के हस्तांतरण की समाप्ति के दो साल बाद भी मुआवजा मिल सकता है।न्यूनतम बीमा राशि की गणना आवास की लागत के आधार पर की जाती है। लेकिन यह इसके बाजार भाव से कम नहीं हो सकता।
इस तरह बिल्डिंग इक्विटी सुरक्षित है। संघीय कानून निम्नलिखित निपटान प्रक्रिया का भी प्रावधान करता है:
1. एक गारंटी समझौते पर हस्ताक्षर किए गए थे। यदि डेवलपर ने अपने दायित्वों को पूरा नहीं किया है या सहमत अवधि के भीतर एक समझदार उत्तर प्रदान नहीं किया है, तो ग्राहक गारंटर बैंक को संबंधित आवश्यकता के साथ आवेदन कर सकता है।
2. लेनदेन एक बीमा अनुबंध द्वारा सुरक्षित किया गया था। प्रतिज्ञा के विषय के लिए निर्दिष्ट सीमा अवधि के भीतर लाभार्थी को कंपनी या पारस्परिक बीमा कंपनी (ओवीएस) को आवेदन करना होगा। कानून यह निर्धारित करता है कि भुगतान दस्तावेज जमा करने की तारीख से तीस दिनों के बाद नहीं किया जाना चाहिए। साथ ही, बीमा कंपनी को डेवलपर के ऋण की उपस्थिति कोई फर्क नहीं पड़ता। यह विनियमन केवल 2013 के बाद संपन्न अनुबंधों पर लागू होता है।
दायित्व हासिल करने के तरीके
हमने पहले ही विचार कर लिया है कि ग्राहक किन तरीकों से (कानून के अनुसार) खर्च किए गए धन को वापस कर सकता है। हालांकि, अनुबंध में इस खंड की उपस्थिति मुआवजे के भुगतान की गारंटी नहीं देती है। दस्तावेज़ में विभिन्न शर्तें और खंड दर्ज किए जा सकते हैं, जिनकी सहायता से आप दायित्वों को पूरा करने के लिए समय में देरी कर सकते हैं। और ये सब"अगर" कानून से परे नहीं जा सकता है।
जब निर्माण धीमा होता है या लंबे समय तक शुरू नहीं होता है, तो ग्राहक समय सीमा की प्रतीक्षा किए बिना, दस्तावेज़ को अदालत में समाप्त करने की मांग कर सकता है। यह संभावना प्रदान की जाती है यदि:
1) एक घर के निर्माण की समाप्ति या निलंबन था, जिसमें एक साझा वस्तु शामिल है, परिस्थितियों की उपस्थिति में यह दर्शाता है कि वस्तु को दस्तावेज़ में निर्दिष्ट अवधि के भीतर लेनदेन भागीदार को स्थानांतरित नहीं किया जाएगा।;
2) प्रोजेक्ट दस्तावेज़ीकरण में और भी महत्वपूर्ण बदलाव हैं, जिसमें शेयर ऑब्जेक्ट के आकार में महत्वपूर्ण सुधार भी शामिल है;
3) नए भवन में शामिल अपार्टमेंट की कुल संख्या में कमी या वृद्धि हुई है।
साझा निर्माण के बारे में आपको और क्या जानने की आवश्यकता है?
ऑब्जेक्ट को चालू करने की तिथि स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए (उदाहरण के लिए, "10/15/14 से बाद में नहीं")। बहुत बार, डेवलपर्स विज्ञापन वाक्यांश का उपयोग करते हैं: "2014 की चौथी तिमाही में।" यह शब्दांकन गलत है। निर्दिष्ट तिथि से दो महीने के बाद, शेयरधारक एकतरफा साझा निर्माण समझौते को समाप्त कर सकता है। आपको बस एक लिखित सूचना भेजनी है। डेवलपर 20 कैलेंडर कार्य घंटों के भीतर ग्राहक के खाते में प्राप्त धन को वापस करने और उसे दंड का भुगतान करने के लिए बाध्य है। या इस राशि को शेयरधारक के नाम से खोली गई जमा राशि पर जमा करें।
दस्तावेजों में दर्शाए गए अपार्टमेंट की कुल लागत की गणना आवास के प्रति वर्ग मीटर की कीमत से गुणा करके की जाती हैकमरे का क्षेत्र। इन नंबरों को भी सूचीबद्ध किया जाना चाहिए। यह रहने की जगह के मापदंडों के विवरण पर भी ध्यान देने योग्य है: स्थान, मंजिल, पता, क्षेत्र, कमरों की संख्या। निर्मित अपार्टमेंट के लिए वारंटी अवधि 5 वर्ष है।
दस्तावेजों का अध्ययन करते समय, यह ध्यान देने योग्य है कि ब्याज धारक को किस बिंदु से उपयोगिता और परिचालन लागत का भुगतान करना होगा। यदि यह आइटम अनुपस्थित है, तो दायित्व अपार्टमेंट की स्वीकृति और हस्तांतरण के अधिनियम पर हस्ताक्षर करने के क्षण से उत्पन्न होता है, न कि कमीशनिंग से।
समस्याएं अपरिहार्य हैं?
कभी-कभी डेवलपर जानबूझकर दस्तावेज़ में कुछ आइटम शामिल करना "भूल जाते हैं"। लेकिन शेयर्ड कंस्ट्रक्शन एग्रीमेंट सही तरीके से निष्पादित होने पर भी क्लाइंट को भौतिक नुकसान का अनुभव हो सकता है। इसका क्या मतलब है? डेवलपर किसी अन्य कानूनी इकाई को स्वामित्व अधिकार सौंप सकता है। इस मामले में, वह उसे व्यावहारिक रूप से कीमत पर सभी अपार्टमेंट के अधिकार बेच देगा। फिर बाजार मूल्य पर मध्यस्थ फर्म उन्हें इक्विटी धारकों को सौंप देती है। पहली नज़र में कोई समस्या नहीं होनी चाहिए। हालांकि, अधूरा निर्माण या डेवलपर के दिवालिया होने के जोखिम की स्थिति में, ब्याज धारक अनुबंध में निर्दिष्ट राशि के आधार पर दावा कर सकता है। लेकिन अपार्टमेंट कीमत पर बेचे गए, बाजार मूल्य पर नहीं।
एक और आम योजना
साझा निर्माण अनुबंधों का पंजीकरण उनके लागू होने के क्षण को गिनता है। लेकिन बहुत बार उधारकर्ता एक अलग योजना का उपयोग करते हैं। वे एक प्रारंभिक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की पेशकश करते हैं। इसमें लगभग समान आइटम शामिल हैं जैसे inमूल रूप से, इसके लागू होने के बारे में जानकारी को छोड़कर। ऐसे दस्तावेज़ अनिवार्य राज्य पंजीकरण के अधीन नहीं हैं। इस मामले में, पार्टियां एक मौखिक समझौते पर आती हैं कि दूसरा प्रतिभागी तुरंत अपार्टमेंट के लिए सभी पैसे का भुगतान करता है। डेवलपर भविष्य में किसी समय निर्माण में इक्विटी भागीदारी के मुख्य अनुबंध में प्रवेश करने का वचन देता है। शेयरधारक सुनिश्चित है कि लेनदेन सही ढंग से निष्पादित किया गया है। लेकिन यह "ग्रे" योजना केवल दस्तावेज़ को कानून के दायरे से बाहर ले जाती है।
ये रहा एक और लोकप्रिय पैंतरेबाज़ी. डेवलपर खरीदार के साथ एक समझौता करता है, जिसका विषय शेयरधारक को संपत्ति हस्तांतरित करने का दायित्व नहीं है, बल्कि कुछ और है: निवेश गतिविधियों का वित्तपोषण, परिसर का दावा करने के अधिकार का असाइनमेंट, और इसी तरह। यही है, दस्तावेज़ का संपूर्ण सार इसकी सामग्री से निर्धारित होता है। लेकिन शेयरधारक के दावे पर, अदालत इसे अमान्य कर सकती है, क्योंकि वास्तव में दस्तावेज़ को कानून संख्या 214 के तहत दायित्व से बचने के लिए बनाया गया था।
सुबह-पंजीकरण, शाम को-पैसा
माना जाता है कि समझौता केवल Rosreestr में अपना डेटा दर्ज करने के बाद ही लागू होता है। इस क्षण तक, डेवलपर को पैसे स्वीकार करने का कोई अधिकार नहीं है। तो, इस क्षण को दस्तावेज़ में दर्ज किया जाना चाहिए। कर्मचारियों के बयानों पर विश्वास करने लायक नहीं है कि दस्तावेजों को बाद में "पूरे झुंड द्वारा" पंजीकृत किया जाएगा, लेकिन निर्माण के लिए अभी पैसे की जरूरत है। दुर्लभ मामलों में, ऐसे आश्वासन सही होते हैं। प्रत्येक दस्तावेज़ के चैंबर को अलग से स्थानांतरण में बहुत समय लगता है। लेकिन ग्राहक को धोखा दिया जा सकता है। इसलिए, इसे सुरक्षित रूप से खेलना और इक्विटी लेनदेन पंजीकृत होने तक प्रतीक्षा करना बेहतर है।निर्माण। डेवलपर पूर्व भुगतान पर जोर दे सकता है। लेकिन इस मामले में, इस वस्तु के लिए अनुबंध दिखाने के लिए कहें, जो इसी तरह से संपन्न हुआ था। पंजीकृत दस्तावेज़ में एक मोहर, एक मुहर, रोसेस्ट्रा के जिम्मेदार व्यक्ति के हस्ताक्षर और एक नंबर होता है। यदि लेन-देन का भुगतान गिरवी से धन के साथ किया गया था, तो इसका प्रमाण ऋणभार की मुहर से होना चाहिए।
अक्सर, डेवलपर्स खुद कानून को दरकिनार नहीं करना चाहते हैं और कागजी कार्रवाई पूरी होने से पहले धन प्राप्त करना चाहते हैं। लेकिन इस मामले में, उन्हें अतिरिक्त गारंटी की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, बैंक में एक खुला साख पत्र। ग्राहक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के समय इसमें धन का योगदान देता है। लेकिन घर के निर्माण में इक्विटी भागीदारी पंजीकृत होने के बाद ही डेवलपर को उन तक पहुंच प्राप्त होगी। यह उपाय एक साथ क्लाइंट की सॉल्वेंसी की गारंटी देता है और आपको कानून का पालन करने की अनुमति देता है।
डेवलपर से वस्तु की स्वीकृति
एक अपार्टमेंट को चालू करने के चरण में साझा निर्माण के बारे में आपको क्या जानने की आवश्यकता है?
सबसे पहले इस प्रक्रिया को सोच-समझकर करना चाहिए। दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने से पहले सभी प्रश्नों को स्पष्ट करें। सभी पहचानी गई कमियों को वस्तु के गैर-अनुपालन के कार्य में लिखित रूप में प्रतिबिंबित किया जाना चाहिए। कानून के तहत डेवलपर के दायित्वों को उस समय से पूरा माना जाता है जब से परिसर की स्वीकृति और हस्तांतरण के दस्तावेज पर हस्ताक्षर किए जाते हैं। प्रतिभागी को कमियों के अनावश्यक उन्मूलन या लेनदेन मूल्य में कमी की मांग करने का अधिकार है। यदि ऑपरेशन के दौरान पहले से ही दोषों की पहचान की गई थी, तो डेवलपर क्लाइंट को उनके उन्मूलन के लिए क्षतिपूर्ति करने के लिए बाध्य है।
दूसरा, अनुनय-विनय में मत देना। नीचे सबसे आम हैंक्लाइंट पर दबाव बनाने के उद्देश्य से डेवलपर्स एक्शन स्कीम:
- वे सभी समस्याओं को बाद में ठीक करने का आश्वासन देते हुए कागजात पर हस्ताक्षर करने के लिए कहते हैं;
- दावा करें कि वे एक "अलग अधिनियम" तैयार करेंगे जो सभी दावों को दर्शाएगा;
- धमकी देते हैं कि, कागजी कार्रवाई की शर्तों के उल्लंघन के मामले में, ग्राहक को वस्तु को अस्वीकार करने के लिए जुर्माना भरना होगा।
सक्षम सहायता
ऐसी बहुत सी बारीकियां हैं जिन पर आपको ध्यान देने की आवश्यकता है। इसलिए, एक विशेषज्ञ से मदद लेना बेहतर है जो जानता है कि साझा निर्माण के लिए दस्तावेजों को ठीक से कैसे तैयार किया जाए, लेन-देन के प्रत्येक चरण में आपको क्या जानने और ध्यान में रखना चाहिए। विशिष्ट विशेषज्ञ निम्नलिखित क्षेत्रों में सहायता प्रदान करते हैं:
- डेवलपर का चयन करना, उसके दस्तावेजों की जांच करना।
- कागजात पर हस्ताक्षर करने की प्रक्रिया के साथ: अनुबंधों का विश्लेषण करें, संभावित जोखिमों पर सलाह दें, शर्तों में बदलाव पर बातचीत करें।
- पंजीकरण के लिए दस्तावेज तैयार करें और जमा करें।
- वस्तु को स्वीकार करते समय ग्राहक का साथ दें, परिसर की कमियों, समय सीमा, अदालत सहित दंड के भुगतान पर मुद्दों को नियंत्रित करें।
- दस्तावेज़ की समाप्ति को ड्रा करें: भुगतान की गई राशि की वापसी, जुर्माना का संग्रह, उधार ली गई धनराशि के उपयोग के लिए ब्याज, साथ ही दंड से अधिक नुकसान के लिए मुआवजा (वकील सेवाओं के लिए भुगतान) को नियंत्रित करें) इसी तरह के क्षेत्रों में, एक प्रारंभिक समझौते, एक निवेश समझौते, एक ऋण, आदि को समाप्त करने में सहायता प्रदान की जाती है।
निष्कर्ष
शेयर्ड कंस्ट्रक्शन भरकर आप प्राइमरी मार्केट में अपार्टमेंट खरीद सकते हैं। एक व्यापारी को क्या जानना चाहिए? बहुत सारी बारीकियाँ। एक पर्याप्त उधारकर्ता चुनने के नियमों से शुरू होकर और एक स्वीकृति प्रमाण पत्र भरने की सुविधाओं के साथ समाप्त होता है। इसलिए, एक अनुभवी वकील की सेवाओं का उपयोग करना बेहतर है जो लेनदेन के सभी चरणों में ग्राहक के साथ रहेगा।
