HBC एक हाउसिंग को-ऑपरेटिव है, जो अपार्टमेंट इमारतों के निर्माण के उद्देश्य से लोगों या संगठनों के समूह का एक स्वैच्छिक संघ है।
आवास सहकारी समितियों के उद्भव और विकास का इतिहास
ZHSK आवासीय अपार्टमेंट भवनों के निर्माण के लिए एक पुरानी और सिद्ध योजना है। पहली आवास सहकारी समितियों की उपस्थिति 1920 के दशक की है। हालांकि, तेजी से बढ़ती लोकप्रियता के बावजूद, 1937 में इस तंत्र को समाप्त कर दिया गया, क्योंकि यह निजी संपत्ति की अभिव्यक्ति है। 1957 में, आवास सहकारी को पुनर्जीवित किया गया और व्यापक हो गया। 80 के दशक में, आवासीय अपार्टमेंट भवनों का ऐसा निर्माण लगभग 8% था।
आधुनिक समाज में सहकारिता प्रणाली नए जोश के साथ गति पकड़ रही है। सबसे अधिक बार, इसका उपयोग मास्को डेवलपर्स द्वारा किया जाता है जो इक्विटी धारकों के लिए अपने दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ हैं। इस मामले में, धोखेबाज खरीदारों की पहल पर, आवास सहकारी समितियां बनाई जाती हैं, जिनके लिए सभी अधिकारनिर्माण पूरा।
कानूनी आधार
वर्तमान में, आवास सहकारी समितियों की गतिविधियों के लिए कानूनी ढांचे को आवास कानून द्वारा नियंत्रित किया जाता है। "आवास-निर्माण सहकारी" शब्द कला में स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है। 110 रूसी संघ के आवास संहिता। निर्माण, गतिविधियों के संगठन और आवास सहकारी में भागीदारी के नियम प्रस्तुत किए गए हैं:
- रूसी संघ के हाउसिंग कोड (एलसी आरएफ) की धारा 5 में;
- रूसी संघ के नागरिक संहिता (सीसी आरएफ) में;
- सहकारी के चार्टर में, जो रूसी संघ के हाउसिंग कोड और रूसी संघ के नागरिक संहिता के मुख्य प्रावधानों के अनुसार तैयार किया गया है।
हालांकि, सभी आवास सहकारी समितियां वर्तमान कानून के अनुसार संगठित सहकारी समितियां नहीं हैं। उनमें से कई अपनी गतिविधियों में हाउसिंग कोड में प्रस्तुत बुनियादी आवश्यकताओं का भी पालन नहीं करते हैं, जिसके परिणामस्वरूप ऐसी आवास सहकारी समितियों में प्रतिभागियों के अधिकारों का उल्लंघन होता है। ऐसी स्थितियों से बचने के लिए सहकारी समितियों की गतिविधियों के सभी पहलुओं को विस्तार से समझना आवश्यक है।
गतिविधियों के निर्माण और संगठन का क्रम
हाउसिंग कोऑपरेटिव के सदस्य, कानून के अनुसार, पांच से कम नहीं हो सकते। हालांकि, एक सहकारी में प्रतिभागियों की कुल संख्या निर्माणाधीन या खरीदी गई आवासीय इमारत में अपार्टमेंट की मात्रा से अधिक नहीं होनी चाहिए। आम बैठक में हाउसिंग कोऑपरेटिव बनाने का निर्णय लिया जाता है। इस कार्यक्रम में वे लोग शामिल हो सकते हैं जो घर बनाने के उद्देश्य से एकजुट होना चाहते हैं। बैठक में हाउसिंग कोऑपरेटिव के चार्टर को भी मंजूरी दी गई। सहकारी के राज्य पंजीकरण और कानूनी इकाई का दर्जा प्राप्त करने के बाद, प्रतिभागियों ने निर्माण के लिए मतदान कियासहकारी, आवास सहकारी के सदस्य बनें। आवास सहकारिता के संस्थापकों की बैठक के निर्णय मिनटों में दर्ज होते हैं।
आवास निर्माण सहकारी समिति का चार्टर
आवास सहकारी का चार्टर, कला के अनुसार। रूसी संघ के हाउसिंग कोड के 113 में सहकारी के नाम, उसके स्थान, विषय और गतिविधि के उद्देश्य, हाउसिंग कोऑपरेटिव में शामिल होने के नियम, इसे छोड़ने की प्रक्रिया, प्रवेश का आकार और योगदान का हिस्सा होना चाहिए।, विभिन्न भुगतान, सहकारी के शासी निकायों की संरचना और अधिकार, विभिन्न निर्णयों के नियंत्रण निकायों द्वारा गोद लेने की प्रक्रिया, किए गए नुकसान को कवर करने की संभावना पर और सहकारी के पुनर्गठन या परिसमापन के लिए नियम। इसके बावजूद, चार्टर में अन्य शर्तें शामिल हो सकती हैं जो रूसी संघ के मौजूदा कानूनों का खंडन नहीं करती हैं।
सरकारी निकाय
कला के अनुसार। 115 ZhK RF, हाउसिंग कोऑपरेटिव के शासी निकाय हैं:
- सहकारिता के सभी सदस्यों की आम बैठक;
- यदि बैठक में उपस्थित लोगों की संख्या 50 से अधिक है और यह सहकारिता-सम्मेलन के चार्टर में कहा गया है;
- शासी निकाय और आवास सहकारी समिति के अध्यक्ष।
सहकारिता के सदस्यों की आम बैठक
सहकारिता (सम्मेलन) के सभी सदस्यों की आम सभा को सर्वोच्च शासी निकाय माना जाता है। यह चार्टर के प्रावधानों के अनुसार आयोजित किया जाता है। सर्वोच्च प्रबंधन निकाय की क्षमता को हाउसिंग कोऑपरेटिव के चार्टर द्वारा भी नियंत्रित किया जाता है।
सहकारिता के सभी सदस्यों के बहुमत से भाग लेने पर प्रतिभागियों की एक बैठक कानूनी है। बैठक में उपस्थित लोगों में से 50% या उससे अधिक के खिलाफ मतदान करने पर निर्णय नहीं किया जा सकता हैप्रस्ताव विचाराधीन। प्रोटोकॉल में स्वीकृत एवं लिखित निर्णय भवन सहकारिता के सभी सदस्यों के लिए बाध्यकारी है।
आवास सहकारी के सदस्यों की आम बैठक में प्रतिभागियों द्वारा प्रबंधन तंत्र और नियंत्रण निकायों का भी चुनाव किया जाता है। शासी निकायों के कर्तव्यों और उनके द्वारा निर्णय लेने की प्रक्रिया को सहकारी चार्टर, विनियमों, विनियमों और अन्य आंतरिक दस्तावेजों द्वारा नियंत्रित किया जाता है। हाउसिंग कोऑपरेटिव के बोर्ड को सहकारी की गतिविधियों का प्रबंधन करने और अपने सदस्यों में से एक अध्यक्ष का चुनाव करने का अधिकार है। आवास सहकारी के शासी निकाय सहकारी के सदस्यों की आम बैठक के प्रति जवाबदेह हैं।
आवास सहकारी समिति के अध्यक्ष की जिम्मेदारी
बिल्डिंग सोसायटी के बोर्ड के अध्यक्ष:
- बोर्ड द्वारा लिए गए निर्णयों के कार्यान्वयन को सुनिश्चित करने के लिए बाध्य;
- सहकारिता के सभी सदस्यों की ओर से बिना मुख्तारनामा के सहकारिता के हितों की रक्षा करना, सौदे करना और कार्य करना;
- के पास अन्य शक्तियाँ हैं जो आवास सहकारी या उसके बोर्ड के सदस्यों की आम बैठक के कर्तव्यों में शामिल नहीं हैं।
ऑडिट कमीशन का सार
सहकारिता की आर्थिक और निपटान गतिविधियों को नियंत्रित करने के लिए, एक विशेष लेखा परीक्षा आयोग का चुनाव 3 साल से अधिक की अवधि के लिए नहीं किया जाता है। इसकी संरचना में शामिल सदस्यों की संख्या सहकारी के चार्टर में उल्लिखित है। लेखा परीक्षा आयोग के सदस्य आवास सहकारी में वरिष्ठ पदों पर नहीं रह सकते हैं, साथ ही भवन सहकारी के अन्य प्रबंधन निकायों में सूचीबद्ध हो सकते हैं।
लेखापरीक्षा आयोग के अध्यक्ष को इसके सदस्यों द्वारा मौजूदा संरचना से चुना जाता है। लेखा परीक्षकों के कर्तव्यों में शामिल हैं:
- आर्थिक और. का वार्षिक ऑडिटसहकारी की बंदोबस्त गतिविधि;
- बजट पर राय तैयार करना, धन का इच्छित उपयोग, वार्षिक रिपोर्ट और अनिवार्य योगदान;
- सामान्य बैठक के सदस्यों को उनकी गतिविधियों पर रिपोर्ट करें।
लेखापरीक्षकों के पास किसी भी समय भवन सहकारी की वित्तीय और निपटान गतिविधियों की लेखा परीक्षा करने का अधिकार है और आवास सहकारी के सभी आंतरिक दस्तावेजों तक मुफ्त पहुंच है। संचालन प्रक्रिया और लेखा परीक्षा आयोग की शक्तियाँ सहकारी के चार्टर में निर्धारित हैं।
ZhSK सदस्यता
आवास सहकारी समिति का सदस्य बनने के लिए आपको आवास सहकारी समिति के बोर्ड को आवेदन देना होगा। इसके विचार के लिए एक कैलेंडर माह आवंटित किया गया है। निर्णय प्रतिभागियों की सामान्य बैठक में किया जाता है और संबंधित दस्तावेज़ (मिनट) में दर्ज किया जाता है। प्रवेश शुल्क का भुगतान करने के बाद आवास सहकारी के सदस्य का दर्जा हासिल किया जाता है। हाउसिंग कोऑपरेटिव का एक सदस्य एक सर्टिफिकेट (अर्क) के साथ हाउसिंग कोऑपरेटिव में अपनी भागीदारी की पुष्टि कर सकता है, जो उसके आवेदन के अनुसार जारी किया जाता है।
आवास सहकारी समितियों के सहयोग से आवास निर्माण की व्यवस्था
आवास सहकारी के सदस्यों की आम बैठक में चार्टर के अनुमोदन के बाद, एक आवास निर्माण सहकारी को कानूनी इकाई का दर्जा प्राप्त करने के लिए अनिवार्य राज्य पंजीकरण से गुजरना होगा। इसके अलावा, आवास निर्माण योजना के अनुसार निर्माण चरणों में होता है:
- 1 चरण - निर्माण के लिए भूमि भूखंड के अधिकारों पर दस्तावेजों का पंजीकरण। हाउसिंग कोऑपरेटिव को कानून के अनुसार, भूमि की एक टाउन-प्लानिंग योजना प्राप्त करनी चाहिए और परियोजना दस्तावेज तैयार करना चाहिए। उसके बाद, उन्हें जमा करना होगाअधिकृत निकाय जो बिल्डिंग परमिट जारी करते हैं। यह दस्तावेज़ एक कानूनी पुष्टि है कि परियोजना प्रलेखन भूमि भूखंड की टाउन-प्लानिंग योजना का अनुपालन करता है और आपको अपार्टमेंट इमारतों का निर्माण शुरू करने की अनुमति देता है।
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आवास निर्माण 2 चरण - आवासीय भवन की डिजाइनिंग, अनुमोदन प्राप्त करना और परीक्षा आयोजित करना। प्रक्रियाओं की अवधि 4-12 महीने है। उनके कार्यान्वयन को किसी तृतीय-पक्ष संगठन को सौंपना बेहतर है जिसके पास आवास सहकारी समितियों के साथ काम करने का अनुभव है।
- 3 चरण - आवासीय अपार्टमेंट भवनों का निर्माण। सहकारी को भवन निर्माण की प्रक्रिया में स्वतंत्र रूप से शामिल होने का अधिकार है: ठेकेदारों को किराए पर लेना, काम की प्रगति की निगरानी करना और निविदाएं आयोजित करना। हालांकि, विशेष शिक्षा के बिना लोगों के लिए ऐसा करना काफी मुश्किल है। अब सेवा बाजार में कई कंपनियां हैं जो ऐसी सहकारी समितियों को योग्य सहायता प्रदान करती हैं।
- 4 चरण - घर को चालू करना। समस्त कार्य पूर्ण होने पर भवन सहकारिता को मकान को चालू करने की अनुमति लेनी होगी। उसके बाद ही आवास सहकारी समिति के सभी सदस्य आवास के स्वामित्व को औपचारिक रूप दे सकते हैं।
आवास सहकारी समितियों में भागीदारी से जुड़े संभावित जोखिम
आवास सहकारी समिति का सदस्य बनने से व्यक्ति को कुछ जोखिमों का सामना करना पड़ सकता है:
- मुख्य जोखिम यह है कि आवास सहकारी बनाने का मुख्य लक्ष्य किसी कारण से प्राप्त नहीं किया जा सकता है (परमिट जारी करने से इनकार, वित्तीय कठिनाइयाँ, आदि)।
- महंगाई और निर्माण सामग्री की बढ़ती लागतऔर काम करता है।
- घर के संचालन में विफलता का जोखिम। इसके अलावा, इसके लिए आवास सहकारी समिति अपने सदस्यों के प्रति उत्तरदायी नहीं होगी।
- डेवलपर्स या निवेशक प्रदान किए गए आवास की गारंटी नहीं देते हैं।
- धन और आर्थिक गतिविधियों के खर्च पर नियंत्रण लेखा परीक्षा आयोग द्वारा किया जाता है, जिसे आम बैठक में चुना जाता है। कोई राज्य विशेष निकाय नहीं है।
- आवास सहकारी समिति के सदस्यों के बीच अपार्टमेंट का वितरण एक आम बैठक में होता है और सहकारी के सदस्य की इच्छा पर निर्भर नहीं करता है।
- मॉस्को में बिल्डर्स, उदाहरण के लिए, विज्ञापन, स्टाफिंग और अन्य भुगतानों की लागत को ध्यान में रखते हुए, एक अपार्टमेंट की अंतिम लागत बनाते हैं। इन सबके लिए खरीदार को भुगतान करना पड़ता है। उपरोक्त सभी के अलावा, एक नागरिक आवास के निर्माण और निर्माण की प्रगति के लिए धन के व्यय को स्वयं नियंत्रित नहीं कर सकता है।
आवास सहकारी समिति में शामिल होने के लाभ
1. यह माना जाता है कि आवास सहकारी प्रणाली के माध्यम से आवासीय भवनों का निर्माण धन की एक महत्वपूर्ण बचत है। आंकड़ों के अनुसार, हाउसिंग कोऑपरेटिव के संगठन के लिए धन्यवाद, आप आवास की खरीद पर लगभग 50% बचा सकते हैं।
2. भवन सहकारी समितियों में धन जुटाने और खर्च करने में पूरी पारदर्शिता है। इसके अलावा, निर्माण को चरणों में वित्तपोषित किया जा सकता है, और न केवल घर के निर्माण की अवधि के लिए, बल्कि निर्माण पूरा होने के बाद के समय के लिए भी किश्तें दी जा सकती हैं।
आधुनिक दुनिया में एचबीसी
आज आवासीय भवनों के निर्माण के उद्देश्य से समान विचारधारा वाले लोगों का स्वैच्छिक संघअत्यंत दुर्लभ है। इस तथ्य के बावजूद कि कानून आवास सहकारी समितियों के निर्माण को नहीं रोकता है, इस योजना के अनुसार बहुमंजिला इमारतों का निर्माण बड़े उद्यमों में अधिक लोकप्रिय है जो अपने कर्मचारियों के लिए अपार्टमेंट प्रदान करने में रुचि रखते हैं।
इस प्रकार, उन संगठनों के कर्मचारियों के लिए आवास सहकारी आयोजित करना समझ में आता है जिनके पास उचित प्रबंधन समर्थन है। साथ ही, वे बाजार मूल्य और आवास की लागत के बीच के अंतर को बचा सकते हैं, जो डेवलपर लेता है।
आवास सहकारी तंत्र के तहत अपार्टमेंट प्राप्त करने के मामले में, नागरिक विभिन्न अप्रत्याशित स्थितियों से अधिक सुरक्षित रहते हैं। यदि डेवलपर ने दिवालिया घोषित कर दिया है, तो शेयरधारकों को भवन के निर्माण में स्वतंत्र रूप से संलग्न होने का अधिकार है।
हाल ही में, आवास सहकारी समितियों के सिद्धांत पर काम करने वाले निर्माण संगठनों की संख्या 15% से अधिक नहीं थी। फिलहाल, इस योजना के तहत रूसी बाजार में आवास का एक तिहाई बेचा जाता है।
आवास सहकारी समितियों के लिए अपार्टमेंट खरीदते समय आपको किन बातों का ध्यान रखना चाहिए
आंकड़ों के अनुसार, आवास की पसंद को प्रभावित करने वाले मुख्य कारकों में से एक अनुबंध का रूप नहीं है, घर के पड़ोस में बुनियादी ढांचे की उपलब्धता नहीं है, बल्कि डेवलपर की प्रतिष्ठा, उसका अनुभव है अपार्टमेंट इमारतों का निर्माण, अपार्टमेंट के लिए भुगतान की शर्तें।
हालांकि, यदि कोई व्यक्ति हाउसिंग को-ऑपरेटिव में शामिल होने का फैसला करता है, तो आपको कई महत्वपूर्ण बिंदुओं पर ध्यान देने की आवश्यकता है:
- निर्माण कंपनी और हाउसिंग को-ऑपरेटिव के बीच निवेश समझौते की जांच करें। सहकारी स्वयं विकासकर्ता के रूप में कार्य करे तो बेहतर है। इस मामले में, हाउसिंग कोऑपरेटिव पूरा वहन करता हैबहुमंजिला इमारतों के निर्माण के लिए जिम्मेदार।
- अन्य शीर्षक दस्तावेजों का अध्ययन करें: भवन परमिट, भूमि पट्टा समझौता या भूमि स्वामित्व।
- हाउसिंग कोऑपरेटिव के चार्टर से खुद को परिचित करें। सहकारिता से प्रवेश और निकास की शर्तों पर विशेष ध्यान देना चाहिए। और योगदान का भुगतान करने और एक अपार्टमेंट प्राप्त करने की प्रक्रिया पर भी।
यदि उपरोक्त सभी दस्तावेज स्पष्ट और पारदर्शी हैं, तो आप सहकारिता के साथ एक समझौता सुरक्षित रूप से कर सकते हैं।
