अपार्टमेंट बिल्डिंग के निर्माण के चरण में कई लोग अपार्टमेंट खरीदना पसंद करते हैं। यह आपको कम कीमत पर वस्तुओं को खरीदने की अनुमति देता है। इस प्रक्रिया को निर्माण में इक्विटी भागीदारी कहा जाता है। ब्याज धारक को धन के नुकसान से मज़बूती से बचाने के लिए, किसी को सक्षम रूप से डेवलपर की पसंद से संपर्क करना चाहिए, साथ ही सावधानीपूर्वक तैयार किए गए अनुबंध का अध्ययन करना चाहिए। यह वह दस्तावेज़ है जो अधूरी वस्तुओं के खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करता है।
इक्विटी भागीदारी का सार
प्रक्रिया मानती है कि भविष्य के अपार्टमेंट खरीदारों की कीमत पर मल्टी-अपार्टमेंट भवन बनाए जा रहे हैं। वे एक घर के निर्माण में निवेश करते हैं, और इसके चालू होने के बाद, वे अपार्टमेंट के स्वामित्व को पंजीकृत कर सकते हैं।
प्रक्रिया को संघीय कानून संख्या 214 "साझा निर्माण पर" के एक विशेष कानून द्वारा नियंत्रित किया जाता है, और इक्विटी धारकों के अधिकारों की सुरक्षा की गारंटी के लिए इसमें नियमित रूप से विभिन्न परिवर्तन किए जाते हैं। निर्माण में इक्विटी भागीदारी की मुख्य विशेषताओं में शामिल हैं:
- प्रत्येक पक्ष के अधिकार और दायित्व उसके बाद ही प्रकट होते हैंअनुबंध पर हस्ताक्षर करना;
- DDU सहयोग की सभी बारीकियों को निर्दिष्ट करता है, और इसमें विभिन्न समझौतों के संकेत हैं, जिसमें एक निवेश और अनुबंध समझौता, साथ ही सेवाओं और बिक्री और खरीद का प्रावधान शामिल है;
- ऐसे समझौते के तहत एक अपार्टमेंट खरीदा जाता है, जो एक अधूरे घर में स्थित है;
- ऐसी परिस्थितियों में, कई इक्विटी धारक आकर्षित होते हैं, जिससे डेवलपर के लिए कम से कम पैसे के निवेश के साथ एक वस्तु बनाना संभव हो जाता है;
- न केवल एक व्यक्ति, बल्कि एक कंपनी भी शेयरधारक बन सकती है;
- प्रतिभागी घर के निर्माण के लिए परियोजना के परिवर्तन, संदर्भ की शर्तों और अन्य शर्तों को प्रभावित नहीं कर सकते।
अक्सर, निर्माणाधीन घरों में अपार्टमेंट खरीदने वाले नागरिक धोखाधड़ी या डेवलपर्स के दिवालिया होने का सामना करते हैं। इस मामले में, शेयरधारक के अधिकार डीडीयू के प्रावधानों द्वारा संरक्षित हैं। कठिन परिस्थितियों में, निर्माण में इक्विटी भागीदारी का कार्य अन्य कंपनियों या धन संग्रह में शामिल व्यक्तियों को सौंपा जा सकता है।
विधायी विनियमन
एक अधूरी सुविधा में घर खरीदते समय, आपको संघीय कानून संख्या 214 के मूल कानून के प्रावधानों पर ध्यान देना चाहिए। इसे 2004 में वापस अपनाया गया था, और यह वह है जो उत्पन्न होने वाले सभी संबंधों को नियंत्रित करता है डेवलपर्स और इक्विटी धारकों के बीच। इस विधायी अधिनियम में कई बदलाव और संशोधन किए गए हैं। यह कई भागों और अनुच्छेदों में विभाजित है, जिनमें से प्रत्येक का अपना उद्देश्य है। प्रमुख परिवर्तनों और प्रावधानों में शामिल हैं:
- नियम बताए गए हैंनिर्माण में इक्विटी भागीदारी पर एक समझौता तैयार करना और समाप्त करना;
- तीसरे पक्ष को अधिकार हस्तांतरित करने की संभावना निर्धारित है;
- डेवलपर्स के लिए आपराधिक दायित्व है यदि वे समझौते के तहत अपने दायित्वों को पूरा नहीं करते हैं;
- हर तरह से, डेवलपर्स को इक्विटी धारकों द्वारा धन के हस्तांतरण के लिए विशेष खाते खोलने चाहिए, और धन का उपयोग विशेष रूप से सुविधा के निर्माण के लिए किया जा सकता है;
- डेवलपर्स की अपनी आधिकारिक वेबसाइट होनी चाहिए, जो उनके काम के बारे में सभी जानकारी का खुलासा करती है, जिसमें परियोजनाएं, परमिट और अन्य दस्तावेज शामिल हैं।
अब सभी डेवलपर एक एस्क्रो खाता खोलते हैं जिसे इक्विटी धारकों को धन हस्तांतरित करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। साझा निर्माण में भागीदारी पर संघीय कानून इंगित करता है कि इस तरह के खाते को धन के पूर्ण उपयोग के बाद ही बंद किया जाता है। ऐसी शर्तें अधिकार के असाइनमेंट में बाधा नहीं बन सकतीं।
इसके अतिरिक्त, कानून एक मुआवजा कोष बनाने की आवश्यकता प्रदान करता है। इसका प्रतिनिधित्व इक्विटी धारकों के लिए बीमा द्वारा किया जाता है, क्योंकि अगर किसी कारण से डेवलपर अपने दायित्वों को पूरा नहीं करता है, तो इक्विटी धारकों को होने वाले नुकसान को इस फंड से धन की कीमत पर कवर किया जाता है।
फायदे और नुकसान
घर खरीदने के लिए डीडीयू का इस्तेमाल करने से हर घर खरीदने वाले को कई फायदे होते हैं, लेकिन ऐसे फैसले के कुछ नुकसानों पर विचार करना जरूरी है। अचल संपत्ति वस्तुओं के साझा निर्माण में भागीदारी को जोखिम भरा माना जाता है, जैसेवहाँ हमेशा एक संभावना है कि डेवलपर विभिन्न कारणों से अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहेगा।
| पेशेवर | विपक्ष |
| वस्तुओं पर कम लागत निर्धारित की जाती है, जो प्राथमिक या द्वितीयक बाजार में तैयार अपार्टमेंट की कीमत से काफी कम है | आवास पूरा होने के लिए काफी लंबा इंतजार करना होगा, इसलिए इस अवसर का उपयोग वे लोग करते हैं जिनके पास पहले से रहने की जगह है |
| कई डेवलपर घर बनाने की पूरी अवधि के लिए किश्तों की पेशकश करते हैं, जो आपको डीडीयू बनाते समय प्रारंभिक आवश्यक राशि के बिना एक अपार्टमेंट खरीदने की अनुमति देता है | अक्सर, इक्विटी धारकों को किसी वस्तु की डिलीवरी में देरी का सामना करना पड़ता है, इसलिए अदालतों के माध्यम से जुर्माना वसूलना आवश्यक हो जाता है |
| आवास प्राप्त करना कानून द्वारा गारंटीकृत है, इसलिए इक्विटी धारक अभी भी एक अपार्टमेंट या नुकसान के मुआवजे पर भरोसा करने में सक्षम होंगे | यदि, विभिन्न कारणों से, अपार्टमेंट पहले से सहमत आकार से अधिक है, तो आपको एक निश्चित राशि का भुगतान करना होगा |
| कानून डेवलपर्स पर सख्त और कई आवश्यकताएं लगाता है, ताकि आप कंपनी की विश्वसनीयता के बारे में सुनिश्चित हो सकें |
धोखाधड़ी का सामना करना असामान्य नहीं है, उदाहरण के लिए, डेवलपर एक अपार्टमेंट को कई शेयरधारकों को बेचता है या अन्य योजनाओं का उपयोग कानून को दरकिनार करने के लिए किया जाता है, जिससे मुकदमेबाजी की आवश्यकता होती है |
| यदि कंपनी नियत तिथि तक घर नहीं सौंपती है, तो इक्विटी धारक एक अच्छा दंड पर भरोसा कर सकते हैं, जो देरी के प्रत्येक दिन के लिए गणना की जाती है | अक्सर एक कंपनी खुद को दिवालिया घोषित कर देती है, जिससे घर दूसरे डेवलपर को स्थानांतरित हो जाता है, और यह सब वस्तु के निर्माण समय को नकारात्मक रूप से प्रभावित करता है |
उपरोक्त प्लस और माइनस के कारण, प्रत्येक व्यक्ति को स्वतंत्र रूप से यह तय करना होगा कि निर्माण में इक्विटी भागीदारी उसके लिए उपयुक्त और फायदेमंद है या नहीं।
डीडीयू पर घर कैसे खरीदें?
प्रक्रिया को बहुत जटिल नहीं माना जाता है, लेकिन यह सुनिश्चित करने के लिए कि यह लाभदायक और प्रभावी है, संभावित खरीदारों को कुछ अनुक्रमिक चरणों का पालन करना चाहिए।
डेवलपर से संपर्क करने से पहले, उसके बारे में समीक्षाओं का पता लगाना, आधिकारिक दस्तावेज का अध्ययन करना और यह भी जांचना महत्वपूर्ण है कि किसी विशेष घर का निर्माण कितनी जल्दी किया जाता है।
कंपनी विवरण प्राप्त करें
सबसे पहले, आपको यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि अपार्टमेंट वास्तव में विश्वसनीय, सत्यापित और आधिकारिक रूप से पंजीकृत संगठन द्वारा डीडीयू के अनुसार बेचे जा रहे हैं। साझा निर्माण में भागीदारी पर संघीय कानून डेवलपर के बारे में जानकारी प्राप्त करने की आवश्यकता को इंगित करता है:
- आधिकारिक तौर पर पंजीकृत कंपनी द्वारा इसका प्रतिनिधित्व किया जाना चाहिए;
- यह वांछनीय है कि उद्यम पहले से ही सुविधाओं का निर्माण और कमीशन कर चुका है;
- संगठन के खिलाफ कोई खुला मुकदमा नहीं होना चाहिए;
- पिछले सभी घरों में प्रवेश किया जाना चाहिएएक पूर्व निर्धारित समय सीमा के भीतर संचालन;
- संगठन की वेबसाइट पर जमा किए गए सभी दस्तावेजों का सावधानीपूर्वक अध्ययन किया जाता है, और उनमें परियोजनाएं, वर्क परमिट, घोषणाएं और अन्य कागजात शामिल होते हैं;
- कंपनी के पास उस साइट का अधिकार होना चाहिए जहां सुविधा की निर्माण प्रक्रिया हो रही है।
यदि ये दस्तावेज़ और अनुमतियाँ अनुपलब्ध हैं, तो डेवलपर के साथ DDU बनाने की अनुशंसा नहीं की जाती है।
घोषणा में क्या जानकारी है?
निर्माण की घोषणा के अध्ययन पर विशेष रूप से ध्यान दिया जाता है। यह इक्विटी धारकों के साथ पहले समझौते के समापन से 14 दिन पहले खुले स्रोतों में स्थित होना चाहिए। इस दस्तावेज़ में प्रत्येक निर्माण भागीदार के लिए महत्वपूर्ण जानकारी होनी चाहिए। इसमें शामिल हैं:
- डेवलपर कंपनी का नाम और कानूनी पता;
- कार्य के लिए परमिट सूचीबद्ध हैं;
- पहले प्राप्त लाइसेंस को इंगित करें;
- लाइसेंस वैधता अवधि के लिए उपयुक्त;
- कंपनी के सभी संस्थापकों को सूचीबद्ध करता है;
- कंपनी के संचालन के तीन वर्षों के लिए पिछले खड़ी वस्तुओं को देखते हुए;
- कार्य के वित्तीय परिणामों को इंगित करें;
- देय और प्राप्य खाते दिए गए;
- अन्य लेन-देन को दर्शाता है जिसके आधार पर निर्माण के लिए धन जुटाया गया था।
इक्विटी धारकों के साथ निर्माण में इक्विटी भागीदारी का अनुबंध केवल डेवलपर द्वारा उस भूमि को खरीदने या पट्टे पर देने के बाद संपन्न होता है जहां घर के निर्माण की योजना है।
क्या चाहिएपरियोजना प्रलेखन शामिल करें?
हर निर्माण सहभागी के लिए यह एक महत्वपूर्ण दस्तावेज माना जाता है। दस्तावेज़ीकरण उस समय से 14 दिन पहले बनाया और प्रकाशित किया जाना चाहिए जब शेयरधारक के साथ पहला समझौता संपन्न हुआ हो। परियोजना से मुख्य जानकारी में शामिल हैं:
- डेवलपर के बारे में जानकारी;
- सभी संस्थापकों के बारे में जानकारी;
- कंपनी की वित्तीय स्थिति पर डेटा;
- बिल्डिंग परमिट और लाइसेंस;
- वह अवधि जिसके दौरान वस्तु बनाने की योजना है;
- निर्माणाधीन घर का स्थान;
- कंपनी की संपत्ति;
- निर्माण लागत और इसमें शामिल ठेकेदार।
यदि एक तिमाही में कंपनी की वित्तीय स्थिति में परिवर्तन होता है, तो परियोजना प्रलेखन में जानकारी को बदलने की अनुमति है। इसके अलावा, इन सभी समायोजनों को खुले स्रोतों में प्रकाशित किया जाना चाहिए।
समझौता बनाने की बारीकियां
जैसे ही डेवलपर के बारे में सभी जानकारी सत्यापित हो जाती है, उसके साथ एक डीडीडी तैयार करना संभव है यदि वह विश्वसनीय और सत्यापित है। निर्माण में इक्विटी भागीदारी अनिवार्य रूप से इस विशेष दस्तावेज़ के निष्पादन का तात्पर्य है, क्योंकि अन्य कागजात संघीय कानून संख्या 214 के प्रावधानों के आधार पर इक्विटी धारकों की रक्षा नहीं करेंगे।
बेशक, इस दस्तावेज़ में जानकारी है:
- अनुबंध का विषय, जो अपार्टमेंट और उसके वर्ग, मंजिलों की संख्या, कमरों की संख्या, आकार और बालकनी या लॉजिया की उपस्थिति, सटीक पता, विभिन्न संचारों की उपलब्धता, साथ ही एक सेट का प्रतिनिधित्व करता हैअन्य तकनीकी पैरामीटर;
- संपत्ति मूल्य;
- भुगतान आदेश;
- घर को चालू करने की समय सीमा;
- वारंटी अवधि की अवधि, जो पांच वर्ष से कम नहीं होनी चाहिए;
- जिस तरह से तैयार अपार्टमेंट को इक्विटी धारकों को हस्तांतरित किया जाएगा;
- आवासीय परिसर को पूरा करने की आवश्यकता पर शर्तें।
निर्माण में इक्विटी भागीदारी के सही दस्तावेज तैयार करने से, इक्विटी धारकों को डेवलपर द्वारा धोखाधड़ी या उसके दिवालियेपन से मज़बूती से बचाया जाएगा। कुछ डेवलपर एक अपार्टमेंट के लिए किश्तों में भुगतान करने का अवसर प्रदान करते हैं।
अनुबंध का पंजीकरण
समझौते के समापन के बाद, इसे आधिकारिक रूप से पंजीकृत करना आवश्यक है। केवल ऐसी शर्तों के तहत साझा निर्माण कानूनी रूप से किया जाता है। भागीदारी की शर्तें बताती हैं कि डीडीयू, सुविधा की एक योजना, एक परियोजना घोषणा और खरीदार के व्यक्तिगत दस्तावेज तैयार करना आवश्यक है, जिसके बाद यह दस्तावेज रोसेरेस्टर को स्थानांतरित कर दिया जाता है।
पंजीकरण प्रक्रिया में लगभग 10 दिन लगते हैं। इसके लिए नागरिकों को 350 रूबल का भुगतान करना होगा।
इक्विटी धारकों के पास क्या अधिकार हैं?
डीडीए के आधार पर घर खरीदने वालों के कई अलग-अलग अधिकार होते हैं। इनमें शामिल हैं:
- यदि सुविधा को चालू करने की समय सीमा में देरी हो रही है, तो नागरिकों को निर्माण में इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत जुर्माना देना पड़ सकता है;
- अनुबंध के पंजीकरण के बाद, इक्विटी धारक क्षेत्र और उस पर बनने वाली वस्तु को स्वयं गिरवी रखते हैं;
- अनुमतिसमझौते द्वारा दावा करने के अधिकार के असाइनमेंट के लिए एक अनुबंध तैयार करें;
- तैयार अपार्टमेंट केवल एक विशेष हस्तांतरण अधिनियम तैयार करने पर ही स्वीकार किया जाता है;
- यदि आवास के निरीक्षण के दौरान महत्वपूर्ण उल्लंघन पाए जाते हैं, तो अधिनियम पर हस्ताक्षर नहीं किया जा सकता है, जिसके बाद ब्याज धारक कमियों के सुधार की मांग कर सकता है।
यदि आवास का उपयोग शुरू होने के बाद विभिन्न समस्याओं की पहचान की जाती है, तो वारंटी अवधि के आधार पर, खरीदार को डेवलपर को उन्हें खत्म करने की आवश्यकता हो सकती है।
इसे कैसे समाप्त किया जाता है?
इस अनुबंध की समाप्ति की शर्तें सीधे इसके पैराग्राफ में लिखी गई हैं। इसके विभिन्न कारण हो सकते हैं। सबसे अधिक बार, साझा निर्माण में भागीदारी पर एक समझौते की समाप्ति की आवश्यकता होती है यदि डेवलपर अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है, उदाहरण के लिए, घर को समय पर संचालन में नहीं डाला जाता है, महत्वपूर्ण उल्लंघन होते हैं, या संपत्ति का वर्ग फुटेज नहीं होता है पहले से स्थापित आकार के अनुरूप।
समापन प्रक्रिया निश्चित रूप से आधिकारिक रूप से पंजीकृत होगी।
निष्कर्ष
इस प्रकार, साझा निर्माण में नागरिकों की भागीदारी को सस्ती और उच्च गुणवत्ता वाली अचल संपत्ति हासिल करने का एक लोकप्रिय तरीका माना जाता है। उसी समय, डेवलपर को सही ढंग से चुनना महत्वपूर्ण है, जिसके साथ डीडीयू आगे तैयार किया गया है। इस दस्तावेज़ में निर्धारित प्रपत्र होना चाहिए और इसमें प्रतिभागियों के बारे में सभी आवश्यक जानकारी होनी चाहिए।
डीडीयू के आधार पर, घर खरीदार को कई अधिकार प्राप्त होते हैं जिनका वह किसी दावे या अदालत में बचाव कर सकता है।
